La crisis habitacional se expresa con más crudeza en Córdoba, Rosario y Buenos Aires
Un informe elaborado por investigadores de CIPPEC y universidades argentinas en base a datos de consumo eléctrico pone en evidencia la magnitud de viviendas vacías en las grandes ciudades.
En Argentina hay una persistente crisis habitacional que se observa con más crudeza en las grandes ciudades. Un informe pone el foco en un aspecto muchas veces invisibilizado: la cantidad de viviendas que permanecen vacías en los principales distritos del país.
El trabajo “Vivienda vacante en ciudades argentinas: un análisis basado en el consumo eléctrico”, elaborado por un equipo de investigadores de CIPPEC y universidades nacionales, ofrece una mirada más precisa sobre este fenómeno en Córdoba, Rosario y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El documento fue coordinado por la doctora María Mercedes Di Virgilio (UBA-CONICET e investigadora asociada de CIPPEC), junto a María Victoria Boix y Nicolás Dino Ferme (CIPPEC), Carolina González Redondo (UBA-CONICET), Felipe González y Sebastián Rohr (UNSAM), entre otros colaboradores.
El estudio contó con el respaldo del Lincoln Institute of Land Policy y la colaboración de autoridades municipales y provinciales, así como de las empresas distribuidoras de energía de las tres ciudades.
Uno de los principales aportes del informe es su enfoque metodológico. En lugar de depender exclusivamente de los datos censales, los investigadores utilizaron registros de consumo eléctrico para determinar el nivel real de ocupación. Se consideran vacías las unidades con consumo inferior a 50 kWh mensuales (equivalente al consumo mínimo de una heladera).
Los principales hallazgos son los siguientes:
En CABA (área cubierta por Edesur), el fenómeno alcanza cerca de 70.000 viviendas, lo que representa el 6,7% del parque residencial analizado.
En Rosario, la vacancia llega al 8,6%, con más de 32.000 viviendas vacías.
En Córdoba capital, se registra alrededor del 4%, equivalente a poco más de 20.000 viviendas.
En total, entre las tres ciudades superan las 120.000 viviendas que permanecen desocupadas de forma estructural (más de un año con bajo consumo).Tal como explican en el resumen del documento: “Este enfoque permite superar las limitaciones de los censos tradicionales y medir con mayor precisión el nivel real de ocupación.
Se distinguen tres categorías según la duración del bajo consumo eléctrico (menor a 50 kWh): vacancia friccional (hasta 6 meses), transicional (entre 7 y 12 meses), y estructural (más de 12 meses). El análisis prioriza la vacancia estructural como objeto de intervención de política pública”.
Esta distinción resulta clave. Mientras la vacancia friccional forma parte del funcionamiento normal de un mercado inmobiliario dinámico, la vacancia estructural representa un stock ocioso persistente que requiere atención prioritaria desde las políticas públicas.
Entre las causas habituales se mencionan la especulación, el uso como reserva de valor, las dificultades para escriturar o heredar propiedades
Contexto urbano y hallazgos comparados
El estudio combina el análisis de datos censales (2001, 2010 y 2022), información sociodemográfica, cartografía urbana, evolución de permisos de obra y precios inmobiliarios.
A través de estudios de caso detallados, los autores caracterizan las dinámicas de expansión, densificación y estratificación socio-espacial de cada ciudad.
El informe también revisa las causas y consecuencias del fenómeno a partir de una exhaustiva revisión del estado del arte internacional y local. Entre las causas habituales se mencionan la especulación, el uso como reserva de valor, las dificultades para escriturar o heredar propiedades y los desajustes entre la oferta disponible y las necesidades reales de la población.
Las consecuencias observadas son: una menor disponibilidad de viviendas para alquilar o comprar; infraestructuras urbanas subutilizadas; deterioro del tejido urbano; y una profundización de las desigualdades en el acceso a un derecho básico.
El documento incluye un análisis comparado de las tres ciudades que permite identificar similitudes y particularidades territoriales. Además, presenta una tabla comparativa de tasas de vacancia según metodología censal versus datos de consumo eléctrico.
Experiencias y propuestas de política
Lejos de quedarse solo en el diagnóstico, el trabajo dedica un apartado importante a revisar “experiencias locales, particularmente proyectos legislativos destinados a regular y movilizar viviendas vacantes, así como casos internacionales exitosos que sirven de referencia para el diseño de políticas públicas eficaces”. Finalmente, ofrece “lineamientos generales para abordar integralmente la vacancia estructural respondiendo a las realidades de las ciudades argentinas”.
Entre las herramientas mencionadas en experiencias comparadas suelen aparecer impuestos progresivos a la propiedad ociosa, incentivos para el alquiler, simplificación de trámites y una mejor articulación entre planeamiento urbano y política habitacional.
El informe completo está disponible de forma pública en el sitio web de CIPPEC y se presenta como un insumo técnico valioso para investigadores, funcionarios y organizaciones de la sociedad civil interesadas en la agenda urbana y habitacional.
